Résidences Pierre & Vacances : congé irrégulier… mais résiliation judiciaire du bail aux torts de l’exploitant

Dans un jugement du 16 juillet 2025 concernant la résidence « Les Jardins d’Opale » exploitée par PV Exploitation France, le Tribunal judiciaire de Paris rappelle qu’un congé délivré à la mauvaise société est privé d’effet.

Dans cette affaire, les propriétaires avaient délivré un congé pour vente à PV HOLDING afin de mettre fin au bail commercial.

Problème : le bail avait entre-temps été transféré à PV EXPLOITATION FRANCE dans le cadre d’un apport partiel d’actifs avec transmission universelle de patrimoine.

Le tribunal relève que :

• les contrats de baux commerciaux faisaient partie des actifs transférés ;
• l’opération avait été régulièrement publiée ;
• et PV EXPLOITATION FRANCE était donc devenue titulaire du bail.

Conséquence : le congé délivré à PV HOLDING est jugé irrégulier et sans effet.

Le bail commercial s’est donc poursuivi par tacite prolongation.

Mais le point particulièrement intéressant de cette décision réside surtout dans les manquements retenus contre l’exploitant.

Le tribunal prononce finalement la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de PV EXPLOITATION FRANCE en raison de plusieurs manquements contractuels jugés suffisamment graves.

Les juges relèvent notamment :

• un retard de plus de cinq mois dans le paiement des loyers ;
• le non-paiement de charges de copropriété ayant conduit la bailleresse à recevoir un commandement de payer du syndicat ;
• ainsi que l’application unilatérale par PV EXPLOITATION FRANCE d’un « avoir Covid » sur les loyers sans accord de la propriétaire.

Le tribunal considère que ces comportements ont « rompu le lien de confiance devant nécessairement régir la relation contractuelle ».

L’exploitant est donc condamné à :

• restituer les locaux ;
• payer une indemnité d’occupation ;
• ainsi que des dommages-intérêts pour le préjudice moral subi par la propriétaire.

Cette décision illustre parfaitement la technicité des contentieux de résidences gérées :
un congé irrégulier ne protège pas pour autant l’exploitant lorsque des manquements contractuels graves peuvent être démontrés.

(Tribunal judiciaire de Paris, 16 juillet 2025, RG n° 23/14386).