Résidences de tourisme : les clauses de « subrogation » au profit de l’exploitant ne privent pas le syndicat des copropriétaires de son droit d’agir
Écrit par, Séphora Amsellem le 9 juillet 2025
Dans un arrêt publié au Bulletin du 22 mai 2025, la Cour de cassation rappelle un principe important en matière de résidences de tourisme : les clauses insérées dans les baux commerciaux au profit de l’exploitant ne privent pas le syndicat des copropriétaires de sa qualité à agir contre les constructeurs et leurs assureurs.
Dans cette affaire, plusieurs résidences de tourisme exploitées par Pierre & Vacances avaient été affectées par des désordres touchant notamment les escaliers de secours extérieurs.
Les syndicats des copropriétaires avaient sollicité une expertise judiciaire afin d’obtenir réparation des dommages affectant les parties communes.
La Cour d’appel de Chambéry avait pourtant déclaré leur action irrecevable.
Elle considérait que les copropriétaires avaient, dans leurs baux commerciaux, « subrogé » l’exploitant dans leurs droits et actions contre les constructeurs et assureurs, empêchant ainsi les syndicats d’agir eux-mêmes.
La Cour de cassation casse cette décision.
Elle rappelle qu’un copropriétaire ne peut transmettre plus de droits qu’il n’en possède lui-même et que :
- ni l’existence d’un exploitant unique imposée par le Code du tourisme ;
- ni les clauses de subrogation contenues dans les baux commerciaux ;
ne peuvent priver le syndicat des copropriétaires de son droit propre d’agir pour la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble et la réparation des dommages touchant les parties communes.
Autrement dit, même dans les résidences gérées, le syndicat conserve une autonomie d’action lorsqu’il s’agit des parties communes de l’immeuble.
Cette décision est particulièrement importante dans les contentieux actuels de résidences de tourisme, où les exploitants tentent parfois d’opposer aux copropriétaires ou aux syndicats certaines clauses des baux commerciaux afin de limiter les actions engagées contre les intervenants à la construction.
La Cour de cassation adopte ici une approche protectrice des prérogatives du syndicat des copropriétaires et rappelle que les mécanismes contractuels des baux commerciaux ne peuvent neutraliser les droits propres attachés à la copropriété.