Manœuvres frauduleuses de l'exploitant dans la rédaction du bail : indemnité d’éviction écartée
Écrit par, Séphora Amsellem le 15 octobre 2025
Le tribunal judiciaire a rendu en 2025 une décision éclairante pour les bailleurs particuliers confrontés à des exploitants de résidences de tourisme. Un propriétaire non professionnel avait loué un appartement en résidence de tourisme à une exploitant. À l’échéance du bail commercial, il refuse le renouvellement, ouvrant en principe droit à une indemnité d’éviction. La société locataire réclame alors près de 10 000 €.
Le tribunal rejette cette demande. Il rappelle que la bonne foi contractuelle, principe d’ordre public, gouverne la formation et l’exécution des contrats. En effet, le bail contenait une clause plafonnant l’indemnité d’éviction, réputée non écrite car contraire à l’ordre public. La société locataire, professionnelle aguerrie et rédactrice de ce contrat type, savait parfaitement que cette clause était illégale, elle l’avait même reconnu par écrit avant le litige.
Le tribunal estime que la société a volontairement inséré une clause dépourvue d’effet pour rendre le bail attractif aux yeux d’un bailleur profane, alors que l’indemnité réelle pouvait représenter plusieurs années de loyers. Cette présentation trompeuse constitue une manœuvre frauduleuse, incompatible avec la bonne foi contractuelle, justifiant de la priver de toute indemnité d’éviction.
Ainsi, cette décision, bien que rendu en première instance, rappelle qu’un bailleur particulier n’est pas dépourvu de moyens face à une société professionnelle rompue aux baux commerciaux en résidence de tourisme. Lorsque le locataire, en raison de son expertise, maîtrise parfaitement le cadre juridique applicable mais choisit néanmoins d’insérer une clause illégale pour orienter le consentement du bailleur, il commet une atteinte caractérisée à la bonne foi contractuelle. Dans un tel contexte, le juge peut légitimement écarter toute indemnité d’éviction, même si le non renouvellement du bail aurait normalement dû l’ouvrir.
(Tribunal judiciaire de Gap, Ch1 Procédures Civiles, 15 septembre 2025, n°19/00903)