Cession irrégulière et perte du statut des baux commerciaux

Le Tribunal judiciaire de Grenoble a rendu une décision particulièrement instructive pour les bailleurs de résidences de tourisme confrontés aux changements d’exploitants.

En l’espèce, un appartement situé aux Deux Alpes avait été donné à bail commercial en 2012. En 2021, le locataire initial a cédé son fonds de commerce à la société Vacancéole, impliquant la transmission du droit au bail. Le bailleur a par la suite délivré un congé avec refus de renouvellement, assorti d’une offre d’indemnité d’éviction. La société Vacancéole a contesté la validité de ce congé et sollicité le paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant significatif.

Le litige se concentrait sur l’opposabilité de la cession du bail au bailleur.

Le tribunal rappelle que le bail, conclu antérieurement à la réforme du droit des obligations de 2016, demeure soumis aux dispositions de l’ancien droit, et notamment à l’Article 1690 du Code civil. En l’absence d’acceptation expresse du bailleur, la cession devait donc être portée à sa connaissance selon les formes prescrites par ce texte.

Or, la juridiction relève qu’une simple lettre recommandée avec accusé de réception ne saurait valoir notification régulière. Elle précise également que l’absence de réaction du bailleur ne peut être assimilée à une acceptation tacite, pas plus que le versement d’une somme à titre d’indemnité d’éviction ne caractérise une reconnaissance de la qualité de locataire.

En conséquence, la cession du bail est jugée inopposable au bailleur. La société Vacancéole ne pouvant se prévaloir de la qualité de locataire commercial, elle est privée du bénéfice du statut des baux commerciaux. Il en résulte son impossibilité de contester le congé délivré et, surtout, de prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction.

Le tribunal ordonne en conséquence son expulsion, fixe une indemnité d’occupation et la condamne au paiement de diverses sommes, notamment au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Cette décision illustre avec force un principe essentiel : l’indemnité d’éviction suppose nécessairement la qualité de locataire commercial. À défaut d’opposabilité de la cession, cette qualité fait défaut, entraînant la perte de l’ensemble des protections attachées au statut.

Elle rappelle également que, dans les montages en chaîne propres aux résidences de tourisme – cession de fonds, transfert de bail, changement d’exploitant – le respect des formalités d’opposabilité constitue un enjeu déterminant. La charge de la preuve de cette opposabilité pèse sur l’exploitant.

Pour les bailleurs, la vérification de la régularité des cessions constitue ainsi un levier stratégique majeur, susceptible, à lui seul, de priver l’exploitant de tout droit à indemnité.

(Tribunal judiciaire de Grenoble, 6 janvier 2026, n° 23/05074)